Анализ наилучшего использования земельных участков

Анализ наилучшего использования земельного участка проводится для определения наиболее экономически оправданного и конкурентоспособного использования земельного участка. По своей сути, эта работа является исследованием всех рыночных факторов, влияющих на потенциал конкретного участка. При проведении анализа рассматривается несколько вариантов реализации будущего проекта по таким направлениям:

• рыночный анализ (предполагает определение спроса на каждый вариант использования, при этом изучается спрос, предложение, совокупная ёмкость сегмента рынка и т.д.);
• экономический анализ реализуемости (расчёт базовых составляющих стоимости – потока доходов и ставок капитализации при использовании каждого варианта);
• анализ наиболее эффективного использования (предполагает разработку плана реализации каждого варианта с учётом сроков осуществления проекта и источников финансирования, обеспечивающих наиболее прибыльную реализацию проекта).

При рассмотрении вариантов реализации проекта, каждый из них должен отвечать четырём критериям:

• юридическая допустимость;
• физическая осуществимость;
• финансовая обеспеченность;
• максимальная продуктивность.

Анализ включает в себя такие работы:

• изучение имиджа района расположения участка, анализ преобладающих типов застройки и вектор развития района расположения;
• изучение существующей и будущей инфраструктуры района – торговые, общественные и жилые объекты в непосредственной близости от участка;
• анализ физических характеристик участка – площадь, конфигурация, подъезды/выезды, транспортная доступность участка, ландшафтные характеристики, рельеф и др.;
• анализ ограничений по использованию участка и их влияние на проект (наличие ЛЭП, газопроводов, ГРП, линий связи, сервитутов, и т.п.);
• SWOT-анализ участка для реализации проекта застройки;
• определение возможных векторов развития земельного участка;
• предварительное экономическое моделирование;
• формулирование выводов об экономической целесообразности векторов развития земельного участка;
• выбор наилучшего вектора развития земельного участка;
• определение вариантов (сценариев) развития земельного участка в пределах экономически обоснованного вектора;
• расширенное экономическое моделирование по вариантам (сценариям) развития проекта;
• сравнительная таблица описанных выше вариантов развития проекта, анализ экономической эффективности вариантов развития проекта на основе значений показателей NPV, IRR, а также сроков окупаемости проектов;
• анализ чувствительности показателей эффективности вариантов развития проекта к основным параметрам развития (бюджет проекта, цена продаж, ставка капитализации и т.п.);
• рекомендации по наилучшему использованию участка.